Cuidados ao escolher um imóvel

Uma série de fatores deve ser observada quando pensamos em um novo imóvel. Veja abaixo algumas informações úteis para quem quer comprar uma casa ou um apartamento, seja ele novo ou usado.

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•  Tipo de imóvel

  Quando pensamos em um novo imóvel, uma série de fatores deve ser observada para evitar surpresas futuras. Por isso, o Imobline Itaú listou uma série de informações úteis para quem quer comprar uma casa ou um apartamento, seja ele novo ou usado. Confira.

  Características gerais de casas e apartamentos

  Para qualquer tipo de imóvel, verifique sempre:

  • Qualidade de segurança das portas
  • Assoalho e rodapés.
  • Quadros de energia e força.
  • Caixas de fiação.
  • Estado do equipamento da piscina.
  • Ralos e locais de drenagem de águas.
  • Levantamento de possibilidades que possam, no futuro, depreciar seu imóvel
  • Possibilidades de novas construções que possam afetar a sua privacidade
  • Perfil do proprietário anterior e, se possível, o ramo de atividade profissional, bem como de sua família.
  • Famílias vizinhas.
  • Qualidade de madeiramento.
  • Focos de formigas, cupim e outros insetos.
  • Fossa (se existe e em quais condições).
  • Esgotos: caixas de passagens.
  • Telhado, laje e acabamento do teto para identificar goteiras.

  Leve sempre com você algum instrumento para tirar medidas. Um imóvel vazio pode dar idéia falsa de tamanho. No caso de imóveis novos ou em construção, visite um modelo decorado, se disponível. Para imóveis usados é muito importante observar o estado da construção. Verifique se não há trincas nas paredes, se o piso é uniforme, ou se não há sinais de umidade excessiva.

  Nas construções muito antigas, as tubulações de água são de ferro e com o tempo a corrosão vai entupindo os tubos; por isso nestes imóveis procure abrir as torneiras e verificar se a água escoa em quantidade satisfatória.

  Verifique o estado das instalações hidráulicas do imóvel: abra as torneiras, os chuveiros e teste os vasos sanitários. Procure detectar infiltrações, entupimentos e vazamentos.

  No caso de imóveis novos, deve existir uma relação dos materiais empregados na construção. A boa qualidade dos materiais garante um tempo maior sem manutenção ou reparos.

  Na maioria dos casos, pequenos reparos resolvem o problema, mas, na dúvida, consulte um profissional especializado para avaliar o problema.

  Valor do imóvel

  Para estimar o valor de um imóvel, uma boa alternativa é considerar sua área útil e multiplicá-la por seu valor na região. Estas informações na maioria das vezes são facilmente encontradas em jornais e publicações do gênero. Não se deve esquecer porém, o estado de conservação do imóvel. Portanto, é muito importante que você esteja atento a algumas características que costumam influir no valor de um imóvel:

  • Procure visitar o imóvel durante o dia e verifique a incidência do sol. Dê preferência àqueles que recebem o sol da manhã, mais brando e agradável. Também observe a claridade. Luzes acesas durante o dia podem demonstrar cômodos mal iluminados.
  • Observe se o imóvel é arejado; se seus cômodos não são abafados, com falta de ar ou com cheiro de mofo.
  • Preste muita atenção ao visitar imóveis recém-pintados. Às vezes a tinta disfarça vazamentos, infiltrações, rachaduras, mofo, apodrecimento do madeiramento (portas, janelas, rodapés, armários etc.) e até cupins.
  • Banheiros devem ser bem ventilados e, caso utilizem aquecimento a gás, devem apresentar tubulação de escape do aquecedor em perfeitas condições e muito bem instalada.
  • Observe a qualidade e o estado das benfeitorias do imóvel. Armários embutidos nos quartos, cozinha, copa, banheiros e área de serviço valorizam um imóvel.
  • Observe o movimento do trânsito, o tipo de freqüentadores da região durante o dia e à noite, a existência ou não de policiamento, o funcionamento de casas noturnas, a utilização da via pública como feira livre e se existe excesso de barulho.

  Outro fator que pode influenciar no valor do imóvel, principalmente em relação à utilidade que se pretende destiná-lo, é o zoneamento urbano.

  Estas informações podem ser prestadas pela prefeitura municipal e constam também do processo de incorporação, quando for o caso. O mapa de cada município geralmente é dividido em áreas e categorias urbanas. Exemplos:

  • área de uso predominantemente residencial;
  • área de uso comercial;
  • área de uso misto (residencial e comercial);
  • área de uso rural;
  • área de usos diversos, etc;

  No caso de imóveis comerciais, é importante conhecer o zoneamento e ter certeza de que ele permitirá a implantação do negócio pretendido.

  Casas

  Quando se pensa em comprar uma casa, alguns cuidados a mais são importantes. Em princípio, uma casa é melhor do que um apartamento em termos de qualidade de vida e privacidade com relação aos vizinhos, porém, se você procura segurança, um apartamento pode ser uma escolha melhor.

  Por outro lado, casas em condomínios fechados tendem a ser tão seguras quanto apartamentos. Evite casas que se localizem em áreas muito isoladas ou ao lado de terrenos baldios ou desabitados, pois tendem a ser menos seguras.

  Verifique se possuem escadas, o que dificulta a movimentação de pessoas idosas e deficientes físicos, que venham a freqüentar a casa.

  Apartamentos

  A oferta de apartamentos nas grandes cidades tem sido bem superior à de casas. Em relação às casas, apartamentos tendem a ser mais seguros, porém a privacidade pode ser bem menor. Observe:

  • Se o imóvel está localizado em andar mais baixo, ou mesmo no andar térreo, ele terá um valor comercial menor em relação aos restantes.
  • Se existe área de lazer infantil, salão de festas, porteiro, manobrista e outros serviços no caso de ser um condomínio.
  • Se o valor da taxa mensal de condomínio não é excessiva.
  • Se não existem obras de vulto programadas para o condomínio.
  • Se não existem dívidas muito altas de responsabilidade do condomínio.
  • Informe-se sobre as garagens. Se elas constam da escritura do imóvel, se têm escrituras à parte; se existem vagas para todos os moradores; se elas são fixas ou rotativas; se há necessidade de manobrista; se as vagas são demarcadas ou indefinidas de uso comum.
  • O tamanho e a funcionalidade das áreas comuns. Avalie a qualidade e as condições de segurança das instalações e equipamentos do playground, sauna, piscina, sala de ginástica, salão de jogos, quadras etc.
  • Informe-se sobre as despesas de IPTU, condomínio e a freqüência de taxas extras.

  Além disso, converse com os vizinhos, o zelador ou o síndico. Pergunte sobre a faixa etária dos moradores, se há muitas crianças e animais no prédio ou condomínio. Avalie se o seu perfil é adequado ao do condomínio.

  Verifique se há algum sistema de segurança no imóvel (circuito interno de TV, guarita, policiamento motorizado, etc). Hoje em dia isto é um diferencial.

  Imóvel em construção ou na planta

  Embora à primeira vista a compra de imóvel na planta ou em construção seja um bom negócio, pois em geral oferece condições vantajosas de preço e parcelamento, é preciso cautela para que o sonho não se transforme em pesadelo.

  Se você estiver comprando diretamente da construtora, ao assinar o contrato, verifique o índice adotado para as correções, a previsão da cobrança de resíduos, a modalidade de contrato (se por administração ou empreitada) e o prazo de entrega. Análise a idoneidade da construtora para evitar problemas futuros.

  Você pode fazer por meio de:

  • Consulta aos órgãos de defesa do consumidor.
  • Consulta ao SPC ou SERASA, para verificar a existência de títulos protestados e de processos judiciais contra a incorporadora/construtora.
  • Verificação com alguns compradores de outros prédios construídos pela incorporadora se há/houve algum problema com a compra do imóvel.
  • Verificação de eventuais pendências judiciais entre a empresa e sua clientela no Fórum de sua cidade.
  • Verifique se a incorporação está regularizada, através do seu número de registro (o que pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis - CRI). Além de registrado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus.
  • Analise atentamente o Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, se possível com orientação de um advogado. Negocie as seguintes cláusulas e requisitos contratuais:
    • Determinação contratual do prazo para a entrega da obra, com previsão de penalidade para a incorporadora em caso de descumprimento do prazo.
    • Determinação das condições de devolução do dinheiro, nos casos de rescisão do contrato por desistência do comprador, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor.
    • Garantia, fornecida pela incorporadora, de um memorial descritivo ao comprador, com todas as características do imóvel a ser construído.
    • Caso o contrato determine, o comprador deve fornecer notas promissórias, contendo no verso a vinculação ao contrato, como garantia dos pagamentos.

    Após a realização da compra, o consumidor deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar, à margem do registro da incorporação, o contrato de promessa de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por testemunhas.

•  Localização

  Quando pensamos em um novo imóvel, uma série de detalhes, aparentemente simples, com o passar do tempo pode acabar se tornando uma grande dor de cabeça. Por isso, o Itaú Imobline relaciona alguns itens que não podem ser deixados de lado na escolha do imóvel. Considere a facilidade de chegar e sair de seu imóvel residencial ou comercial, pois isso pode significar muito tempo do seu dia. Verifique as opções de acesso viário e se existem alternativas de transportes, como ônibus e metrô

  Facilidades

  Fazer grandes deslocamentos para ir ao supermercado, farmácia ou padaria não é nada conveniente; por isso veja na região os serviços e facilidades existentes, como escolas, comércio em geral, supermercados, parques e outros.

  Vizinhança

  Procure se informar com os moradores se há na rua inundações, movimento noturno excessivo, feiras livres ou ainda outros acontecimentos freqüentes que possam perturbar a sua vida. Eles poderão ainda informá-lo sobre o bairro e, no caso de condomínios, sobre os pontos positivos e negativos. Esses aspectos também tendem a influir no valor do imóvel.

•  Cuidados com a documentação

  Quando se pensa em financiamento, a primeira imagem que temos é de burocracia e documentação em excesso.

  Mas por que são necessários todos esses documentos?

  A razão principal de tudo isso é o cuidado para dar uma maior segurança à operação e a você que está comprando. Mesmo que você compre um imóvel à vista.

  Documentação do imóvel:

  Antes de efetuar a transação, certifique-se de que o imóvel está em condições legais de ser comprado. No Cartório de Registro de Imóveis, esteja atento aos seguintes itens:

  • Se o proprietário do imóvel é o único dono ou se há outros proprietários;
  • Existência de financiamentos e/ou dívidas, ou quaisquer outros ônus;
  • Metragem e fração ideal (para apartamentos);
  • Caso o imóvel tenha sido hipotecado anteriormente, verifique se o débito foi pago e a baixa da hipoteca foi autorizada pelo credor hipotecário;
  • Se o proprietário do imóvel for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o contrato particular de compra e venda. Caso seja divorciado ou separado, verifique se o divórcio ou a separação estar averbado no registro.
  • Solicite a escritura definitiva e registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região. Nesse documento devem estar discriminados o nome dos proprietários e a metragem do imóvel. Esta última deve ser confrontada com a que consta no carnê do IPTU.
  • Solicite à prefeitura uma certidão negativa de ônus do IPTU. Tenha certeza de que este imposto está sendo pago regularmente para que você não tenha uma surpresa ruim no futuro.
  • O Cartório de Registro de Imóveis da região deve lhe fornecer uma certidão vintenária com negativa do ônus atualizada. O documento informa sobre os últimos vinte anos do imóvel, se está hipotecado ou se faz parte de herança.
  • Exija os últimos comprovantes de pagamento de água, de luz e de outros encargos incidentes sobre o imóvel.
  • No caso de apartamentos, peça ao síndico uma declaração negativa de débitos do imóvel no condomínio.
  • No litoral, os imóveis estão sob jurisdição da marinha. Por isso, certifique-se na prefeitura local se foi pago o laudêmio, o imposto sobre os imóveis em zonas litorâneas ou próximas a grandes rios.

  Construindo uma casa

  Para quem está pensando em construir a casa dos seus sonhos, do jeito que sempre quis, mas nunca passou por isso, as dicas abaixo podem ajudar na decisão por essa modalidade de habitação:

  • O terreno deve estar com a documentação regularizada (a escritura deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis).
  • Tenha um projeto de construção, com orçamento da obra a ser executada, em que o cronograma de execução seja compatível com o prazo previsto para a conclusão e com os recursos disponíveis.
  • Será exigido um Alvará de Construção, expedido pela prefeitura municipal e matrícula da obra no INSS.
  • Esteja em dia com o pagamento de encargos sociais (INSS) e trabalhistas (FGTS) sobre a mão-de-obra contratada.
  • Quando a obra estiver concluída, você deverá solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis a sua averbação, ou seja, que ela seja registrada junto à matrícula do terreno. Para isso, você precisará dos seguintes documentos (lembre-se de que ficará sob sua responsabilidade pagar as taxas exigidas para essa averbação):

  CND - Certidão Negativa de Débito, obtida junto ao INSS.

  HABITE-SE - declaração de que o imóvel está em condições de ser habitado, fornecida pela prefeitura

•   Antes de fechar o negócio

  Antes de fechar o negócio, separamos algumas dicas para garantir a segurança da compra de seu imóvel. Além de verificar se o imóvel não apresenta nenhuma irregularidade e se os vendedores são idôneos, esteja atento para o seguinte:

  1. Não efetue nenhum pagamento antecipado sem firmar um Compromisso de Compra e Venda que especifique o valor que você está pagando.
  2. O Compromisso de Compra e Venda regula todos os preços e prazos negociados na compra de seu imóvel. Para facilitar o seu processo de financiamento, o compromisso de compra e venda deve conter, entre outras, as seguintes informações:
     • a condição de que o preço total será pago após as assinaturas e a entrega do contrato devidamente registrado.
     • a obrigação do vendedor entregar os documentos (dele e do imóvel) necessários à formalização do contrato.
  3. Antes de estabelecer o prazo para pagamento do preço total do imóvel, lembre-se de incluir o prazo de contratação do financiamento, se for o caso.
  4. Previna-se combinando com o vendedor um prazo maior para o pagamento, caso sejam verificadas irregularidades na documentação apresentada (do vendedor ou do imóvel).

  Observação:

  Em caso de financiamento no Banco Itaú, somente será efetuada a contratação após a regularização da situação do imóvel e sua documentação. O Banco Itaú NÃO se responsabiliza pelos prazos negociados entre comprador e vendedor.